Первичка vs Вторичка: старая битва с новым оружием

Когда возникает необходимость приобретения нового жилья, практически каждый покупатель сначала сталкивается с проблемой выбора – купить квартиру на вторичном рынке или в новостройке. Несмотря на то, что дилемма не нова, аргументы в пользу «за» и «против» до сих пор не иссякли. Поэтому специалисты Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet рассказали о ценах, комфортности проживания, юридических нюансах, ипотеке и инвестиционной привлекательности покупки жилья на вторичном и первичном рынках.

1. Цена вопроса

Для начала стоит отметить, что квартиры на вторичном рынке сопоставимые по характеристикам с квартирами в новостройках, как правило, стоят дороже. Объясняется это тем, что квартира на регулярном рынке продается в уже построенном доме и зачастую готовая к проживанию. А покупателю жилья в новостройке приходиться ждать окончания строительства объекта в среднем один год, а далее еще осуществлять ремонт в новой квартире. Таким образом, одним из главных плюсов приобретения жилья на вторичном рынке является степень готовности жилья, ведь покупатель может уже на следующий день после сделки въезжать в новую квартиру. Однако за скорость заселения приходится больше платить. К примеру, в ЖК «Одинцовский Парк» двухкомнатная квартира площадью 63 кв.м. с отделкой в уже сданном в эксплуатацию корпусе реализует от физического лица за 7,2 млн рублей, аналогичное предложение в том же жилом комплексе, но в строящемся доме стоит 5 млн рублей. К тому же ценообразование на вторичном рынке не всегда соответствует объективной рыночной ситуации, поскольку цену устанавливает сам собственник исходя из личных соображений и пожеланий, зачастую завышая стоимость своего объекта.

2. Уровень комфорта

На первичном рынке можно приобрести квартиру большей площади, отвечающую новейшим стандартам строительства. К примеру, типовые двухкомнатные квартиры в домах на вторичном рынке имеют среднюю площадь 40-45 кв.м, в новостройках же средняя площадь двухкомнатной квартиры составляет 50-60 кв.м. Повсеместно используются только современные строительные материалы, коммуникации, инженерные системы, цифровое оборудование и т.д. Также, учитывая тенденции нынешней застройки, кроме большей площади и планировочных решений, в новостройке покупатель получает более удобные условия проживания в самом комплексе благодаря собственной инфраструктуре проекта и однородному социальному окружению. Сейчас застройщики продают не только конкретную квартиру, но и образ жизни, который будет создан в жилом комплексе, на вторичном же рынке, особенно в экономклассе, такой подход просто отсутствует.

3. Юридические нюансы

При приобретении квартиры на вторичном рынке, покупатель может столкнуться с «непрозрачной» историей квартиры и, в лучшем случае, сделка будет сорвана, а в худшем – он купит проблемный объект и может потерять деньги, если сделка будет признана недействительной. На первичном рынке 85% предложения реализуется по договорам долевого строительства, что обезопасит покупателя от ряда проблем, таких как, например, двойные продажи, невыполнением застройщиком своих обязательств и т.д. Помимо этого покупателям рекомендуется приобретать квартиры у крупных риэлторских агентств и застройщиков с хорошей репутацией и портфелем из нескольких завершенных проектов.

4. Ипотека

Если рассматривать вариант приобретения квартиры с привлечением заемных средств, то процентная ставка по кредиту для квартиры на вторичном рынке будет на 1-1,5% меньше, чем для квартиры в новостройке. Однако после оформления прав собственности ставки по ипотеке сравниваются для объектов на первичном и вторичном рынках.

5. Инвестиционная привлекательность

Квартира на первичном рынке имеет еще и преимущество в темпах роста стоимости, что делает ее приобретение инвестиционно привлекательным. В зависимости от объекта увеличение цены с момента начала строительства до ввода объекта в эксплуатацию может достигать 30%, а иногда и больше под влиянием внешних факторов, как например, строительство метро и присоединение новых территорий в Москве. К примеру, купив однокомнатную квартиру площадью 45 кв.м в ЖК «Бутовские аллеи» в доме на стадии котлована за 2,8 млн рублей, через год инвесторы смогли реализовать такой объект уже за 5 млн рублей.

«Если оценивать в целом качество проживания, то более комфортным является жилая среда в новостройке, поскольку новое строительство производится с учетом современных стандартов и технологий. Во-первых, с течением времени модернизируются строительные нормативы, например, в Подмосковье введен запрет на ряд панельных серий, что в целом говорит о постепенном уходе с рынка устаревающего панельного домостроения. Во-вторых, сейчас застройщиков обязуют возводить проекты с полным обеспечением инфраструктурными объектами, если существующая в районе инфраструктура не рассчитана на новых жильцов. В-третьих, на рынке появляются новые более комфортные форматы жилья, как например, малоэтажные проекты с более низкой плотностью застройки, большим придомовым пространством, меньшей нагрузкой на действующую инфраструктуру и дорожные сети. Одно «но» – в стоимость ЖКХ в новостройке могут быть включены услуги управляющей компании, в связи, с чем эксплуатация квартиры в новом доме в зависимости от класса может быть несколько выше, чем на вторичном рынке», – резюмирует Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.