Чтобы продать долю, главное – сначала оценить

Одним из обязательных этапов сделки по продаже недвижимости является оценка самого объекта – дома или квартиры. Когда речь идет о целостном объекте, все более или менее понятно: эксперт сравнивает квартиру с другим аналогичным жильем и на основе этих сравнений выводит некую среднюю стоимость. Но все намного сложнее, когда нужно продать всего лишь долю в квартире. Подобных предложений на рынке немного, все они очень разные, в итоге встает вопрос – на основе чего же ее оценивать? Эксперты ГК «МИЦ» рассказывают, как проходит процесс оценки при продаже доли недвижимости.

Стандартная процедура заключается в следующем: эксперт должен выяснить, какова стоимость 1 кв. м оцениваемого жилья, затем, исходя из полученной величины, рассчитать стоимость доли в квартире. Но это еще не все! Дело в том, что стоимость 1 кв. м определяется на основе данных о стоимости аналогичных «целых» квартир, а доля считается гораздо менее привлекательным для продажи объектом по сравнению с «целой» квартирой. Поэтому кроме цены за 1 кв. м. эксперт должен определить величину скидки, и это самый сложный, требующий большого опыта, момент. В итоге получается такая формула:

цена доли в квартире = цена за 1 кв. м * величина скидки * количество кв. м в доле

Но эта формула хорошо подходит только для тех случаев, когда доля выделена и представлена в натуральном виде, например, это 1 комната или флигель в загородном доме.

Немного сложнее ситуация, когда доля не выделена, но число собственников квартиры совпадает с количеством комнат в ней. Здесь есть шансы, что родственники придут к согласию и сами разделят комнаты между собой, используя денежную компенсацию, чтобы сгладить разницу в метраже. Если же этого не произойдет, выделение доли будет проходить через суд.

Самый сложный случай, когда продаваемая доля не выделена, и при этом у квартиры больше собственников, чем комнат в ней. Конечно, можно было бы определить полную стоимость жилья, а потом разделить эту сумму между собственниками, но такое решение в корне неверно. Как уже говорилось, квартира, продаваемая целиком, всегда стоит дороже, чем совокупность долей в ней. Да и покупателя на долю, особенно – невыделенную, найти очень сложно, никто не хочет вступать в «проблемную» сделку. Тем более, раздел квартиры обычно связан с бытовыми конфликтами между родственниками, и для покупателя всегда есть опасность появления новых обременений и судебных разбирательств.

Как отмечают специалисты ГК «МИЦ», собственникам лучше не доводить конфликт до продажи квартиры по частям – их общая стоимость всегда будет меньше, чем стоимость «целого» жилья, и в результате пострадают все участники сделки. Если уж возникла необходимость продать именно долю – она должна быть выделенной. При этом лучше всего, когда покупателем является другой собственник квартиры, который решил увеличить свою часть. Невыделенную долю тоже можно продать, но это очень сложная сделка, без помощи опытных оценщиков и профессиональных риэлторов здесь не обойтись.