Купил «вторичку», кого бояться?

Один из главных рисков покупки квартиры на вторичном рынке – потеря жилья из-за появления ранее неизвестного собственника жилья. Иногда даже оформленные по всем правилам сделки признаются недействительными из-за того, что появляется новый владелец квартиры, о котором покупатель даже не подозревал. Не меньшую проблему составляют и так называемые «вечные жильцы» – лица, которые не имеют права собственности, но могут проживать в квартире и выписать их нельзя.

Итак, кто может претендовать на проданную квартиру?

Возможные «тайные владельцы» вторичного жилья:

1) Сам продавец квартиры, если на момент совершения сделки он был недееспособным и его интересы не представлял опекун.

Недееспособные граждане по закону не могут заключать договора от своего лица, всегда необходимо согласие опекуна. По этой причине перед тем, как заключить сделку, очень полезно требовать у продавца свежую справку о дееспособности. «Также не стоит заключать сделки с лицами, которые находятся на учете у психиатра или нарколога, – отмечает Дарья Погорельская, начальник юридического департамента ГК «МИЦ». – Если бывшему владельцу или опекунам удастся доказать, что договор был подписан под действием психотропных или наркотических веществ, документ признают недействительным».

2) Несовершеннолетние дети бывшего собственника квартиры.

Продажа жилья, в котором были прописаны несовершеннолетние дети, – дело непростое. Если при этом их жилищные условия меняются, необходимо разрешение органов опеки, иначе сделка может быть расторгнута и квартира вернется прежнему хозяину. Соответственно, задача покупателя – тщательно проверить, что продавец исполнит все требования законодательства на этот счёт.

3) Недееспособные родственники или иждивенцы продавца.

Как и в предыдущем случае, любое изменение жилищных условий недееспособных лиц требует согласования со службой опеки. Проблемы могут возникнуть, даже если такое лицо не имеет права собственности на квартиру, а было всего лишь прописано в ней. В этом случае недееспособный родственник может стать тем самым «вечным жильцом», который по закону имеет право пользоваться жильем, даже если оно было продано.

4) Супруг(а) продавца.

Как известно, недвижимость, приобретенная во время брака, считается совместно нажитой. Если такое жилье было продано без согласия супруга, последний может оспорить сделку, и есть большая вероятность, что суд признает его правоту. Покупателю стоит проверить, находится ли жилье в единоличной собственности продавца. На сделки относительно совместного имущества супружеской пары требуется письменное, юридически оформленное согласие второго супруга.

5) Лица, выписанные из квартиры на время отбывания наказания в тюрьме.

На период заключения гражданин может быть выписан из квартиры, но он по-прежнему остается ее собственником (если обратное не было установлено судом). Соответственно, продать квартиру без его согласия нельзя, а если это было сделано – позже суд признает такую сделку недействительной.

6) Собственник, объявленный без вести пропавшим.

Это крайне редкий случай, но все же не стоит относиться к нему небрежно. Если в числе возможных собственников (тех, кто имеет долю в квартире) есть лица, пропавшие без вести, – от покупки такого жилья лучше отказаться. Слишком велика вероятность довериться мошенникам или стать жертвой несчастливого стечения обстоятельств.

Как видите, список лиц, которые могут побеспокоить покупателя вторичного жилья, довольно велик. Как обезопасить сделку? Разумеется, тщательно проверять документы продавца, круг возможных собственников квартиры, а также лиц, которые были в ней прописаны. Лучше всего, если этим займется профессиональный риэлтор, но даже тогда нельзя быть уверенным в юридической чистоте жилья на все 100%. В качестве одной из наиболее действенных мер по снижению рисков специалисты компании «МИЦ-Недвижимость» (ГК «МИЦ») указывают страхование титула собственника.