Квартира «под бизнес»: вывод из жилого фонда

Квартира на первом этаже – особый тип недвижимости, который может быть как высоколиквидным объектом, так и настоящим пассивом, и это зависит не столько от состояния квартиры, сколько от того, где она расположена и как используется. Если использовать ее в качестве жилья, сразу бросаются в глаза недочеты: уличный шум, слабая защищенность от посторонних взглядов, высокая вероятность краж. Зато в качестве нежилого объекта такая квартира может принести серьезную прибыль – например, если в ней откроется продуктовый магазин. Но чтобы продать такую квартиру «под бизнес», нужно для начала вывести из ее жилого фонда. О том, как это сделать, рассказывают специалисты ГК «МИЦ».

Условия для вывода объекта из жилого фонда

1. Перевести в нежилой фонд можно только те квартиры, которые находятся на первом этаже здания. Исключение составляет жилье, под которым расположен нежилой объект (магазин, салон красоты и т.д.).

2. Перед тем, как начинать процедуру вывода, нужно подумать об организации отдельного входа (не через подъезд). Обычно для этого приходится делать перепланировку, сносить часть внешней стены и пристраивать вход.

3. Из квартиры нужно выписать всех жильцов, включая собственника.

4. Квартира не должна являться залоговым имуществом. Если вы приобрели ее в ипотеку, то сможете вывести в нежилой фонд только после того, как выплатите банку кредит и снимите с жилья все обременения в регистрационных органах.

5. С переводом квартиры в другой фонд должны быть согласны не только все собственники данного жилья, но и собственники соседних квартир.

Это обязательные условия, но есть и другие, без которых такой вывод просто не имеет смысла. При организации бизнеса в квартире на первом этаже важно, чтобы она была расположена в многолюдном, оживленном месте. Большое значение имеет наличие вблизи транспортного узла, непосредственный выход на улицу. Если говорить языком риэлторов, объект должен быть расположен на «первой линии».

Что касается самой процедуры вывода, сейчас она немного упростилась, некоторые документы уже передаются напрямую между ведомствами, а, по прогнозам экспертов, уже в ближайшем будущем вполне может случиться, что все сведется к системе «единого окна». Но пока этого не произошло, придется все-таки потрудиться и собрать достаточно большое количество бумаг. По словам Инны Игнаткиной, руководителя отделения компании «МИЦ-Недвижимость» (ГК «МИЦ»), в основной пакет документов входит:

- договор, подтверждающий право владения данной квартирой,

- технический паспорт,

- заявление собственника (по установленному образцу) и ксерокопия его паспорта,

- план здания по этажам,

- проект реконструкции (перепланировки) квартиры.

Наибольшую проблему здесь представляет, конечно же, последний пункт – проект, по которому квартира будет переделана в коммерческий нежилой объект. Он должен быть выполнен специалистами проектной организации, а их услуги сегодня стоят недешево.

Все вышеуказанные документы подаются в Департамент жилищной политики (Жилищный комитет), после чего собственнику выдают Акт согласования. В данном акте нужно собрать заключения пожарной службы, Санэпидемстанции, а также организации, обслуживающей дом (ЖЭК, ТСЖ или др.). Весь пакет документов направляется на юридическую экспертизу, после чего – на согласование с мэрией. Также нужно будет получить разрешения от коммунальных служб – горводоканала, теплосети и т.д. А после реконструкции квартиры – вызвать для замеров помещения представителей БТИ.

Здесь нужно отметить, что даже если все документы составлены правильно, нельзя быть на 100% уверенным в положительном ответе. Факторов, которые влияют на разрешение перевода жилья из одного фонда в другой, очень много, и каждый случай индивидуален. Согласно закону, решение об отказе вместе с обоснованиями вы должны получить в течение 3х дней после того, как оно было принято.

Ускорить же процесс перевода в нежилой фонд можно только одним способом – поручив это специалистам. Такая услуга обойдется в довольно большую сумму, но это логично, ведь при смене фонда значительно увеличивается и цена самого объекта недвижимости.