Ипотека: кто поручится и со-займет?

Увеличить свои шансы на получение необходимой суммы по ипотеке потенциальный заемщик может, обратившись за помощью к поручителям и созаемщикам. Основная функция как первых, так и вторых – быть дополнительным гарантом для кредитной организации, что ипотечный заем будет полностью погашен. Кроме того, и созаемщики, и поручители должны быть достаточно платежеспособны, чтобы в случае дефолта основного заемщика исправно продолжать выплаты по кредиту. Тем не менее, между ними существуют и существенные различия.

Поручитель – это человек, который обязуется погасить ипотечный кредит в случае дефолта заемщика. Ответственность заемщика может быть субсидарной (частичной) или же солидарной (полной). Наиболее распространенной является солидарная ответственность, при которой кредитная организация имеет право требовать с поручителя погашения кредита только после того, как была официально доказана неплатежеспособность основного заемщика. Таким образом, поручитель ограждается от риска нести финансовое бремя за заемщика, который просто решил отдохнуть от выплат. По словам руководителя отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ» Константина Шибецкого, даже если поручитель де-факто выплатил большую часть ипотечного кредита, никакими правами на объект недвижимости он не владеет. Они могут перейти к нему только после подачи иска в суд. Именно поэтому поручителями, как правило, выступают родители заемщика, и без официального поручительства готовые помогать своим детям выплачивать ипотеку.

Что же касается созаемщиков, то они, в отличие от поручителей, изначально выступают равноправными участниками ипотечных отношений, т.е. созаемщик имеет те же права и обязанности, что и основной заемщик. «Чаще всего созаемщиком по ипотечному кредиту становится супруг или супруга клиента, – говорит Константин Шибецкий. – Он так же, как и основной заемщик, должен пройти процедуру андеррайтинга, в результате которой определится уровень его платежеспособности». Порой гражданин, которому в силу тех или иных причин банки отказывают в выдаче необходимой суммы, привлекает номинальных созаемщиков, которые не оказывают ему никакой материальной поддержки. Они нужны заемщику, чтобы кредитная организация учла их доходы и, следовательно, предоставила изначально запрашиваемую сумму. Однако Константин Шибецкий отмечает опасность такого мероприятия. Дело в том, что в банках работают высококвалифицированные специалисты, которые с высокой точностью определяют, насколько посильными окажутся для того или иного заявителя выплаты по желаемому кредиту. Поэтому лучше довериться их мнению и ограничиться меньшей суммой займа, чем, наведя номинальных созаемщиков, попасть в долговую яму.

А вот реальные созаемщики могут действительно существенно облегчить ипотечное бремя. Правда, и права на ипотечную квартиру у них соответствующие. К слову, на сегодняшний день большинство ипотечных программ предполагают наличие до 5 созаемщиков.