Как быть продавцу, если покупатель «передумал»?

Для многих продавцов жилья момент внесения покупателем предоплаты знаменует прекращение утомительных поисков контрагента и конец изнурительных торгов. После внесения аванса сторонам остается только подписать договор купли-продажи, зарегистрировать переход права собственности и произвести денежный расчет. Легко представить себе разочарование и недоумение продавца недвижимости, когда покупатель после внесения аванса заявляет, что отказывается от намерения покупать данное жилье. О том, что делать в такой ситуации продавцу, рассказывает директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» (ГК «МИЦ») Инна Игнаткина.

Прежде всего, покупатель и продавец должны позаботиться о грамотном составлении договора аванса, в котором обязательно прописывается, при каких обстоятельствах продавец после отказа покупателя приобретать данную жилплощадь имеет право удержать у себя аванс.

«В ряде случаев покупатель совершенно обоснованно отказывается от сделки: например, в ходе проверки юридической чистоты квартиры были обнаружены такие нюансы, которые могут стать причиной для признания сделки купли-продажи недействительной, – говорит Инна Игнаткина. – Или же покупатель, прогуливаясь по будущему району проживания, обнаружил объект, который значительно снижает ликвидность жилья по соседству с ним (скажем, промзону или следственный изолятор). А в случае, если квартира покупается за ипотечные средства, есть вероятность, что просто банк не одобрит выбранное жилье». Отказ по таким причинам является обоснованным, особенно это касается ситуаций, когда продавец намеренно утаивал ту или иную «понижающую» характеристику отчуждаемого объекта. К слову, что касается ипотеки, то для покупателя оптимальным будет следующая схема: вначале получить одобрение кредитной организации на покупку данного жилища, и только потом внесение аванса.

А что делать, если покупатель отказывается не потому, что выявил какие-то отрицательные факты, а просто заприметил иную недвижимость? Вот он звонит продавцу, который только недавно после многочисленных бесполезных показов, срываний с работы, споров об окончательной цене вздохнул спокойно, и заявляет, что передумал покупать жилье. Конечно, у него останется аванс, однако несколько десятков тысяч рублей, как правило, не идут ни в какое сравнение с ущербом, который может понести продавец в результате срыва сделки. Особенно это касается тех случаев, когда деньги за продажу нужно получить к определенному сроку (если речь идет об альтернативной сделке, то под угрозой распада оказывается вся цепочка).

По словам Инны Игнаткиной, легче предупредить появление такой ситуации, чем потом исправлять ее последствия. Так, например, если показ устраивается ипотечному покупателю, то продавец заранее должен предупредить его о необходимости вначале получить одобрение банка и только затем подписывать договор аванса. Кроме того, можно прописать в договоре высокий штраф в случае отказа покупателя от сделки (разумеется, за исключением серьезных причин отказа). Но на такой шаг пойдет далеко не каждый потенциальный покупатель.

Многое зависит от опыта и квалификации специалиста, который ведет сделку. Опытный риэлтор сможет быстро определить, насколько серьезны планы покупателя относительно недвижимости его клиента. Также он сможет представить доказательства юридической чистоты отчуждаемого объекта и грамотно подчеркнуть его достоинства, чтобы впоследствии у покупателя не было веской причины отказываться от сделки. В случае же, если покупатель готов пожертвовать авансом в связи с тем, что нашел объект с лучшими характеристиками, посредник может дать своему клиенту совет несколько снизить стоимость.