Региональные рынки жилой недвижимости, оптимальные для инвестиционной деятельности

Рано или поздно большинство крупных девелоперов начинает обращать свое внимание на региональные рынки недвижимости, стараясь определить незанятые рыночные ниши, города с еще нереализованным потенциалом. В первую очередь, предметом анализа для направления инвестиций становятся российские города с населением более 1 млн. чел. И уже на этом этапе перед инвестиционной компанией появляется сложная задача. Теоретическая база проблематики изучения региональных рынков жилой недвижимости с точки зрения инвестиционной привлекательности крайне мала. В российской консалтинговой среде отсутствуют масштабные исследования, которые бы способствовали изучению большого числа крупных городов с использованием определенных и единообразных критериев.

Консультанты АКГ «ЮИКЦ» с присущим им рвением взялись устранить данный теоретический пробел и завершили в сентябре 2013 г. методическую и практическую часть исследования, посвященного анализу привлекательности для инвестиций рынка строящегося жилья в городах России с населением более 1 млн. человек (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга).

В основу методики было положено предположение о том, что наибольшей инвестиционной привлекательностью обладают города, в которых рынки жилой недвижимости обладают одновременно следующими показателями: высокий уровень цен на квартиры, высокая неудовлетворенная потребность в жилье со стороны местного населения и значительный потенциал спроса.

Для отобранных критериев консультантами АКГ «ЮИКЦ» были выбраны характеризующие их количественные показатели. В результате подробного изучения региональных рынков в течение 1-3 квартала 2013 г. были изучены данные показатели и на их основе были составлены рейтинги по каждому из критериев. Завершающим этапом стал совокупный рейтинг, выражающий степень инвестиционной привлекательности жилой недвижимости того или иного города-миллионера для инвестора.

Результаты проведенного исследования показали, что по состоянию на 2013 г. наиболее привлекательны для региональной экспансии рынки жилищного строительства Красноярска, Уфы и Новосибирска.

Красноярск стал лидером рейтинга. Основными факторами привлекательности его жилищного рынка являются высокая цена на недвижимость (53,1 тыс. руб./кв. м в начале 2013 г., отношение к докризисному значению составляло 97%) и большая потребность местного населения в жилье. Обеспеченность жилфондом составляет 20,8 кв. м/чел. при низкой активности строительства (возводится 0,63 кв. м/чел.) Кроме того, благоприятным для девелопмента является и потенциал спроса. Наблюдается сравнительно большой объем сделок на первичном рынке, активность покупателей высока при коэффициенте доступности жилья на уровне 12,1 года.

Второе место в рейтинге занимает Уфа. Ее ключевым фактором привлекательности является большой потенциал спроса на жилую недвижимость, выражающийся в сравнительно большом числе сделок. Кроме того, город отличается максимальной среди других доступностью жилья для населения – коэффициент составляет 10,6 года. Это наблюдается благодаря высокому уровню жизни населения при сравнительно доступном уровне цен на квартиры первичного рынка (средневзвешенное значение 50,4 тыс. руб./кв. м в начале 2013 г.). Потребность в жилье является большой: текущая обеспеченность населения жилищным фондом составляет 21,5 кв. м/чел.

Новосибирск отличается сочетанием нескольких ключевых факторов, формирующих привлекательность рынка жилья. Текущая обеспеченность населения жилищным фондом небольшая (21,6 кв. м/чел.). При этом емкость спроса является значительной, количество сделок по итогам 2012 г. составило 9,2 тыс. ед. В целом, активность покупателей оценивается как высокая, соотношение составляет 6,1 сделки на 1 тыс. чел. населения. Средневзвешенный уровень цен является высоким и составляет 54,6 тыс. руб./кв. м, при этом уровень докризисных цен 2008 г. уже в начале 2013 г. был превышен на 6%. Ограничивающими факторами для девелопмента является более высокая активность строительства (составляет 0,88 кв. м/чел) и сравнительно низкая доступность жилья для местного населения (13 лет).

Также проведенное исследование позволило выявить группы городов со средним и низким уровнем инвестиционной привлекательности сегмента жилищного строительства.

Они обладают меньшей привлекательностью для входа, более ярко выраженными слабыми сторонами. Однако для девелопера данные рынки также могут стать площадками для развития успешных проектов жилищного строительства. Ключом к успеху в таких условиях является всесторонний анализ рыночной ситуации, составление прогнозов, поиск незанятых ниш и, в конечном итоге, разработка концепции, отвечающей потребностям целевой аудитории.

Основная ценность проведенного консультантами АКГ «ЮИКЦ» рейтинга заключается в том, что он стал ориентиром для девелоперов и инвестиционных компаний при определении разницы потенциалов крупных региональных рынков жилья.

Результаты данной работы полностью доступны для всех потенциальных пользователей и распространяются на платной основе.