Продажа комнаты в коммуналке: без согласия соседей – никак

Продажа комнаты в коммунальной квартире по праву считается одной из самых сложных и трудоемких операций с недвижимостью. В ней есть множество нюансов и подводных камней, знать о которых просто необходимо. О том, как правильно продать комнату в коммуналке, рассказывают специалисты ГК «МИЦ».

В начале 90-х годов многие участники появившегося рынка недвижимости начинали свою деятельность именно с купли-продажи комнат в коммунальных квартирах, коих в советские времена было великое множество. Просторных отдельных квартир было мало, а новых крупных строительных проектов не было вообще. Поэтому риэлторы занимались расселением коммуналок и последующей продажей их в качестве отдельных квартир.

На сегодняшний день такая практика не столь популярна, однако некоторые инвесторы все же начинают свою деятельность именно с неё. По официальным данным, на сегодняшний день в Москве насчитывается около 50 тысяч коммунальных квартир, что, согласитесь, немало. В Петербурге их и вовсе более 100 тысяч. Так что можно сказать, что коммунальные квартиры пока что являются неотъемлемой частью рынка недвижимости и будут являться ей еще как минимум несколько лет.

Формальное продажа комнаты в коммунальной квартире – это такая же сделка с недвижимостью, как и реализация отдельного жилья, но все дело осложняется наличием соседей, а точнее – их преимущественным правом на покупку комнаты. То есть перед продажей владелец сначала должен предложить выкупить комнату всем соседям и лишь после этого, в случае отказа, давать объявление для свободной, открытой продажи.

В идеале отказ от покупки ос стороны соседей должен быть оформлен в письменном виде и заверен у нотариуса. Но на практике уговорить соседей потратить лишние час-два бывает не так просто. А постараться надо, ведь в ином случае передумавший сосед может сорвать уже почти завершенную сделку. Есть и еще один немаловажный нюанс. В отказе всегда прописано, за какую сумму человек отказался покупать комнату. В том же случае, если продавцу не удалось найти покупателя за нужную цену, и он решил её снизить, ему вновь придется получать письменный отказ от всех жильцов. Цена – дело тонкое, и в праве преимущественного выкупа она играет важную роль.

Иногда владельцев соседних комнат еще нужно найти, ведь они могут проживать в абсолютно другом месте. Если же найти кого-то из них так и не удалось, то можно поступить по-другому – заключить у нотариуса предложение о выкупе и отправить по месту регистрации соседей заказным письмом. Если в течение месяца ответа не поступит, то можно считать отказ полученным.

Однако все эти правила необходимо соблюдать лишь в том случае, если остальные комнаты в квартире приватизированы. В противном же случае владелец может попросту известить муниципалитет, который и является владельцем комнат. Если же совладельцами жилья являются несовершеннолетние дети, то для отказа от покупки их родители должны получить согласие в органах опеки и попечительства.

Конечно, всегда можно обойти закон и «продать» квартиру посредством договора дарения, получив средства через дополнительное соглашение. Однако стоит понимать, что законной эту процедуру назвать все же нельзя, и найти покупателя с такой серой схемой без серьезного дисконта вряд ли получится, так как он будет нести дополнительные риски.