Незаменимых залогов нет

За время, пока погашается ипотечный кредит, в жизни заемщика может многое измениться. Например, он может потерять трудоспособность, а то и вовсе преждевременно скончаться. Однако вовсе не обязательно, что изменения будут носить негативный характер. Ведь заемщик может получить новую более высокооплачиваемую работу или получить большое наследство, в результате чего у него появится возможность улучшить жилищные условия, купив более просторную квартиру или квартиру в более престижном районе. Что в такой ситуации делать заемщику? Может ли он сменить залог по ипотеке? Является ли практика замены залога по ипотеке распространенной или же кредитные организации идут на такое весьма редко?

Статья 345 Гражданского кодекса РФ гласит, что один предмет залога по ипотеке может быть заменен на другой только при согласии залогодержателя, т.е. банка, если иное не предусмотрено законом или условиями ипотечного договора. Формально, никаких трудностей замена залога вызвать не должна, однако на деле все оказывается значительно сложнее. Так, чтобы оформить новую жилплощадь в качестве залога по ипотеке, необходимо провести ряд процедур, которые проводились при оформлении в залог предыдущей квартиры. Это, прежде всего, касается оценки объекта недвижимости, проверки его физической и юридической ликвидности, оформления страхового полиса. Таким образом, фактически замена залога – мероприятие, требующее сил, времени и денег.

Тем не менее, по словам руководителя отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ» Константина Шибецкого, замена ипотечного залога вовсе не является редкой процедурой. Одним из главных условий для успешной замены предмета залога является одобрение банком выбранного объекта недвижимости. Так, кредитная организация откажется принять в качестве залога квартиру в доме с деревянными перекрытиями или в доме, находящемся в аварийном состоянии или предназначенном под снос. Однако для банка важна не только физическая ликвидность объекта, предлагаемого заемщиком в качестве залога по ипотеке, но также важную роль играет и юридическая ликвидность жилья. Так, если у квартиры имеются проблемы с юридической чистотой, то банк откажется принять ее в качестве залога. Например, весьма скептически кредитные организации относятся к «свежим» наследствам и квартирам, не так давно полученным в результате договора ренты.

Если же кредитная организация одобрила выбранный заемщиком объект, как правило, дальнейшая схема действий такова: заемщик, заручившись согласием банка, продает старую залоговую недвижимость, а вырученные средства направляет на погашение кредита, оформленного с целью покупки новой недвижимости.

Следует помнить, что замена залога не всегда происходит по инициативе заемщика. Так, если произошла гибель залогового имущества, кредитная организация потребует от заемщика предоставить новый не менее ликвидный объект недвижимости.