«Метриум Групп»: Ипотека на апартаменты и квартиры – чья возьмет?

Несмотря на то, что ипотека на апартаменты остается более чем редким явлением на рынке недвижимости, покупатели, планирующие приобрести жилье с привлечением кредитных средств, уже могут оценить преимущества данного банковского продукта. Эксперты «Метриум Групп» сделали сравнительный анализ ипотеки на апартаменты и квартиры, и получили довольно любопытные результаты.

Для проведения данного исследования аналитики «Метриум Групп» рассмотрели комплексы апартаментов эконом- и комфорт-класса, поскольку именно в массовом сегменте покупатели чаще всего приобретают жилье при помощи ипотеки. Пока таких комплексов на столичном рынке недвижимости всего пять. Причем только в двух из них можно оформить ипотеку на покупку апартаментов – это ЖК «Фили Град» и МФК «Водный», которые относятся к комфорт-классу. Для максимально корректного сравнения экспертами были приняты одинаковые условия по ипотеке как для апартаментов, так и для квартир: первоначальный взнос – 20%, ставка – 13%, срок кредитования – 15 лет.

Сравнение с «первичкой»

Ипотеку на апартаменты и квартиры удобно сравнивать на примере ЖК «Фили Град», поскольку в данном комплексе реализуются оба формата жилой недвижимости. Однокомнатную квартиру площадью 43,71 кв. м в «Фили Граде» можно приобрести за 7,56 млн. рублей, а апартаменты сопоставимой площадью 41,78 кв. м – за 5,3 млн рублей. Минимальный первоначальный взнос в первом случае составит 1,51 млн рублей, а во втором – 1,06 млн рублей. Оформляя ипотеку на приобретение квартиры, покупатель вынужден будет в течение 15 лет ежемесячно возвращать банку примерно 76,8 тыс. рублей. В случае с покупкой апартаментов ежемесячный платеж составит около 53,8 тыс. рублей, что на 23 тыс. рублей меньше.

Далее эксперты «Метриум Групп» сравнили ЖК «Фили Град» с аналогичной новостройкой комфорт-класса – ЖК «О7», который расположен в том же Западном административном округе. Данный объект недавно вышел на рынок, находится на той же стадии строительства, что и «Фили Град» (начальная). Однокомнатная квартира в ЖК «О7» площадью 44,7 кв. м стоит 7,42 млн рублей. Минимальный первоначальный взнос составит 1,48 млн рублей, а ежемесячный платеж – 75,4 тыс. рублей, что на 21,6 тыс. рублей больше, чем в случае приобретения аналогичных апартаментов в «Фили Граде».

МФК «Водный», расположенный в САО, который находится также на начальном этапе строительства, не имеет прямых аналогов жилых комплексов в том же административном округе. Но в соседнем СВАО есть один объект, совпадающий с «Водным» по основным характеристикам (класс жилья, стадия строительства). Это ЖД МПИ, где однокомнатную квартиру площадью 43,5 кв. м можно приобрести за 6,72 млн рублей. Для оформления ипотеки покупателю понадобится первоначальный взнос в размере 1,34 млн рублей, при этом ежемесячный платеж составит около 68,3 тыс. рублей. В МФК «Водный» минимальная стоимость апартаментов площадью 42,6 кв. м – 4,81 млн. рублей. В данном случае «вступительный» взнос по ипотеке составит 0,96 млн рублей, а ежемесячный платеж – 48,9 тыс. рублей. Соответственно, ипотечник, приобретающий апартаменты в «Водном» будет ежемесячно платить на 19,4 тыс. рублей меньше, чем покупатель аналогичной квартиры в ЖД МПИ.

Сравнение со «вторичкой»

Эксперты решили сравнить также условия по ипотеке на апартаменты со вторичным жильем, в домах, находящихся в буквальном смысле через дорогу от строящихся МФК. Для этого были выбраны объекты, расположенные в непосредственной близости от «Фили Град» (Береговой проезд, вл. 5) и «Водный» (Головинское шоссе, вл. 5). На Береговом проезде в доме №7 продается 1-комнатная квартира площадью 40 кв. м. Ее стоимость составляет 6,9 млн рублей. Для оформления ипотеки на приобретение данной квартиры на тех же условиях (кредит на 15 лет под 13% годовых) покупателю понадобится 1,38 млн рублей первоначального взноса. Ежемесячный платеж в данном случае составит 70,1 тыс. рублей, что на 16,3 тыс. рублей больше, чем при покупке апартаментов в «Фили Граде».

МФК «Водный» эксперты сравнили с соседним домом по адресу Головинское шоссе, 8, где 1-комнатная квартира площадью 42 кв. м продается по цене 5,66 млн рублей. Если покупать ее в ипотеку, то минимальный первоначальный взнос составит 1,13 млн рублей, а ежемесячный платеж – 57,5 тыс. рублей. Соответственно, приобретая апартаменты в «Водном» покупатель должен будет возвращать банку на 8,6 тыс. меньше.

«Очевидно, что размер ежемесячных платежей при ипотеке на апартаменты в массовом сегменте получается существенно меньше, чем тот же платеж, выплачиваемый за квартиру - как на первичном, так и на вторичном рынках, – подводит итог Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Более того, размер переплаты по ипотеке на квартиру на первичном рынке составляет 3,5-4 млн рублей - именно эту сумму экономит покупатель апартаментов. Более того, размер данной переплаты сопоставим со стоимостью отдельного апартамента. Учитывая, что ипотечник обычно отдает банку не более половины своей зарплаты, то его доход (индивидуальный или совокупный с супругой/супругом) должен составлять порядка 100 тыс. рублей. Соответственно, ипотека на апартаменты вполне доступна крепкому среднему классу людей, среди которых много и молодых амбициозных специалистов».

«Ипотека в сегменте апартаментов получает все большее распространение, и уже сейчас на ряд объектов действуют условия, аналогичные для квартир, - говорит Дмитрий Цветков, директор по продажам апартаментов компании MR Group. - При этом нужно понимать, что ипотека возможна только в проектах вновь возводимых апартаментов, реализующихся по 214-ФЗ. Для формата апартаментов в лофтах она пока остается недоступной, так как лофты, как правило, это готовые здания промышленного назначения, перестраивающиеся по усмотрению собственника. То есть кредитовать банкам на этапе строительства по сути нечего, а после получения документов у собственника будет нежилое помещение промышленного назначения, ликвидность которого для финансового учреждения непонятна».