«Миэль-Сеть офисов недвижимости»: Ипотека по наследству – брать или не брать

Полностью выплатить ипотечный кредит – дело непростое и небыстрое. Сегодня ипотечные кредиты берутся на пятнадцать, двадцать, а то и тридцать лет. За это время многое может произойти. Если собственник ипотечной квартиры умер, не успев расплатиться с банком, то обязанность выплачивать заём переходит к его наследникам вместе с квартирой. Наследникам будет значительно проще, если наследодатель в своё время проявил предусмотрительность, заключив договор страхования жизни. В этом случае кредит должен быть выплачен за счёт страховой компенсации, если, конечно, его случай является страховым. Это очень подробно расписано в самом договоре страхования. Если же такой страховки нет, или случай все же не страховой, то наследникам стоит сто раз подумать, в каком случае стоит принимать ипотечное наследство, а в каком лучше отказаться.

Бывает так, что заёмщик выплатил лишь малую часть кредита, и никто из наследников не может обслуживать оставшийся долг. В этом случае проще всего не принимать наследство. Такое имущество впоследствии перейдет в собственность Российской Федерации. При переходе права собственности к государству залог сохранится, и банк сможет обратить взыскание на объект недвижимости, а вот будет ли он судиться с государством или нет, это уже решение банка.

Однако в такой ситуации нужно помнить, что отказ от наследства в случае, когда наследником является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин, допускается только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Также нужно помнить и о том, что принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось. Так, например, если в составе наследства имеется различное имущество – дом, машина, квартира и т.п., наследник не вправе принять только один вид имущества, например, машину, и отказаться от принятия объекта ипотеки. Отказ оформляется на все наследство в целом. Поэтому если вместе с объектом ипотеки по наследству переходит и другое недвижимое и движимое имущество, то придется отказаться и от него тоже.

Если же заёмщик выплатил значительную часть кредита, но наследники всё равно не могут или не хотят выплачивать то, что осталось, то тут стоит принять наследство и получить согласие банка на продажу квартиры. Тогда после продажи заложенного имущества наследники с вырученной суммы погасят ипотечный кредит, а оставшуюся сумму оставят себе. Чтобы не выплачивать ипотеку во время принятия наследства и поисков покупателя, желательно договориться с банком об отсрочке погашения долга до момента продажи. А если это не удастся, то хотя бы об уменьшении размера ежемесячного платежа.

Некоторые наследники находят из подобных ситуаций житейский выход: сдают заемную квартиру в аренду и за счет арендных платежей гасят кредит. В идеале следует претворять такие решения в жизнь с письменного согласия банка, ведь фактически до момента полной выплаты кредита объект ипотеки находится у него в залоге.

Но если наследники решили принять квартиру в собственность и выплачивать ипотеку, то им нужно:

- подать заявление нотариусу о принятии наследства;

- оповестить банк о смерти заёмщика;

- заключить договор о переводе долга.

Наследство может быть принято несколькими наследниками и оформлено в долевую собственность. В этом случае величина кредитных платежей будет пропорциональна величине полученных долей. Например, четыре наследника имеют на квартиру равные права. Двое отказались от своих долей в пользу третьего. Тогда этот третий будет выплачивать три четверти долга, а четвёртый – одну четверть. Договорённость наследников между собой о распределении долей в собственности и порядке выплаты кредита необходимо оформить в виде письменного соглашения.

И обратите внимание! Пока идут переговоры с банком и переоформление ипотечного кредита – а это может занять много времени – выплата займа не должна приостанавливаться. Дело в том, что выплата долгов умершего трактуется как фактическое вступление в наследство. Поэтому, если даже наследники не успеют подать заявление о принятии наследства в течение шести месяцев после смерти наследодателя, они смогут без особенных проблем восстановить свои права через суд, а также это поможет избежать начисления банком штрафных санкций.

Ирина Шугурова, заместитель управляющего директора по правовым вопросам «Миэль-Сеть офисов недвижимости»

«Миэль» – одна из самых опытных и крупных сетевых компаний российского рынка недвижимости. Основанная в 1990 году, сегодня «Миэль» объединяет более 120 собственных и франчайзинговых офисов на территории РФ.

Группа компаний «Миэль» оказывает полный комплекс риэлторских услуг: покупка и продажа квартир на первичном и вторичном (регулярном) рынке, продажа загородной недвижимости, продажа коммерческой недвижимости, аренда городской, загородной и коммерческой недвижимости, операции с элитным жильем и с недвижимостью зарубежом. Также в рамках группы развивается инвестиционно-девелоперское направление деятельности.

Общий портфель проектов «Миэль» составляет около 2 млн кв.м. Среди крупнейших проектов, в которых группа компаний принимала активное участие – ЖК «Гранд Паркъ», «Приват-Сквер», «Академический», «Фьюжн Парк», микрорайоны «Волжский», «Юбилейный», «Красная горка» и др.

Профессионализм «Миэль» неоднократно подтвержден авторитетными рейтингами. «Миэль» – единственная российская компания, вошедшая в ТОП-5 международного рейтинга самых эффективных компаний на рынке недвижимости (по данным РБК, июнь 2012 года).

Деятельность «Миэль» всегда направлена на развитие цивилизованного рынка. Сегодня группа компаний обладает доскональным знанием рынка недвижимости, уникальными интеллектуальными ресурсами, профессиональной репутацией и устойчивым финансовым положением, позволяющим ей сохранять лидерские позиции.