Регистрация ипотеки в силу закона и в силу договора

На отечественном рынке ипотечного кредитовая существует два вида ипотеки: ипотека в силу закона и ипотека в силу договора. Первая возникает автоматически после того, как был заключен кредитный договор между заемщиком и кредитором. Все их взаимоотношения в данном случае регулируются Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Ипотека в силу договора требует заключения еще одного договора – договора об ипотеке, и отношения вокруг залога формирует уже не Федеральный закон, а данный договор. Такой путь используется реже, однако независимо от способа возникновения ипотеки она должна пройти госрегистрацию. О том, в чем состоят отличия государственной регистрации ипотеки в силу закона и ипотеки в силу договора, рассказывают специалисты отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ».

Согласно ст. 20 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора купли-продажи новой квартиры. Это на сегодня наиболее распространённый способ регистрации ипотеки. Таким образом, покупатель получает свидетельство о праве собственности на квартиру, в котором в разделе «обременения» будет указано, что квартира покупалась с привлечением ипотеки и что без согласия банка владелец жилья распоряжаться жильем не может. После того, как ипотечный долг будет полностью погашен, заемщик может получить новое свидетельство, в котором обременения указаны не будут. Для этого бывший заемщик с представителем банка вместе приходят в орган государственной регистрации и подают заявление на снятие с квартиры ипотечного обременения.

Ипотека в силу закона возникает без оплаты государственной пошлины, без визита в Управление Регистрационной службы представителей кредитной организации, которая предоставила соответствующий заем на приобретение жилплощади.

Регистрация ипотеки в силу договора осуществляется иначе. Если производится государственная регистрация ипотеки в силу договора, то заявление на государственную регистрацию ипотеки должны подавать заемщик и представитель кредитной организации, в которой оформлялся жилищный кредит. В отличие от регистрации ипотеки в силу закона, когда в свидетельстве о регистрации содержится информация об ипотечном обременении, регистрация ипотеки в силу договора не подразумевает указания факта обременения в свидетельстве о регистрации. А значит, после погашения ипотечного кредита менять такое свидетельство не нужно.

Когда приходится обращаться к такому способу, как регистрация ипотеки в силу договора? Его обычно используют, когда заемщик покупает квартиру, соглашаясь прописать в договоре купли-продажи недвижимости неполную стоимость. Так делается, если квартира находится в собственности продавца менее 3 лет, а ему очень хочется сэкономить на налогах. Продавец предлагает покупателю указать в договоре стоимость менее 1 млн рублей (такая сумма налогом не облагается), и покупатель чаще всего вынужден согласиться, несмотря на то, что подобные условия ему крайне невыгодны.

Есть у регистрации ипотеки в силу договора и свои минусы. В этом случае получение права собственности на квартиру и регистрация ипотечного договора (а вместе с этим и наложение обременений на купленную недвижимость) происходят не одновременно, и банк дает заемщику время, чтобы зарегистрировать ипотеку. Обычно этот срок составляет 1-3 месяца. В это время заемщик уже является собственником новой квартиры, но у банка в залоге ещё ничего нет. Чтобы компенсировать свой риск, банк обязывает заемщика платить все это время по повышенной процентной ставке, а порой требует найти поручителей на период вплоть до регистрации залога.