Метриум Групп: Рынок загородной недвижимости пребывает в «спячке»

Эксперты компании «Метриум Групп» проанализировали первичный рынок загородной недвижимости и зафиксировали все признаки стагнации рынка: тенденцию снижения выхода новых поселков, увеличение сроков экспозиции. При этом наибольшим спросом по-прежнему пользуются участки без подряда, что говорит о низкой платежеспособности населения.

По данным «Метриум Групп», общее количество коттеджных поселков на рынке загородной недвижимости сегодня составляет более 800. Совокупный объем предложения домовладений в данных поселках - свыше 87 тыс. шт. По своей структуре около 70% коттеджных поселков относятся к эконом-классу.

Лидерами по объему предложения поселков являются Новорижское, Симферопольское, Киевское, Дмитровское и Калужское шоссе. В проектах, расположенных на Западном направлении (Новорижское, Калужское, Киевское шоссе), преобладает доля поселков бизнес-класса, в то время как на Южном направлении (Симферопольское шоссе) основную долю составляют проекты эконом-класса. Данная особенность предложения связана с природно-ресурсными характеристиками направлений, стоимостью земельных участков, сложившейся окружающей застройкой, уровнем и набором представленной инфраструктуры.

Наибольшее количество поселков располагаются на удалении от 15 до 45 км от МКАД. На небольшом удалении от Москвы (до 15 км) девелоперы все чаще отдают предпочтение многоквартирной застройке. Предложение коттеджных поселков смещается за 30 км от МКАД.

«При этом, для нивелирования рисков, связанных с реализацией, большинство застройщиков предлагают потенциальным покупателям несколько форматов предложения, - говорит Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп». - На долю поселков, предлагающих как готовые коттеджи, так и участки с подрядом и без подряда приходится около половины от числа всех проектов, реализующихся на рынке. Наибольшие темпы реализации сегодня демонстрируют продажи участков без подряда, так как в данном случае потенциальный покупатель в значительной степени экономит на себестоимости строительства в сравнении с готовым домом».

Основным «триггером» подобного хода развития рынка является снижение покупательской способности населения. Ярким показателем этого служит соотношение прироста уровня доходов населения и темпов инфляции за 2012 год. Так, в 2012 г. в Москве, по данным Правительства Москвы, рост средней заработной платы составил 5,7% по отношению к аналогичному периоду 2011 года. В то же время рост инфляции по итогам 2012 года составил порядка 6,6% по сравнению с 2011 годом. Данные показатели, по мнению экспертов, снижают привлекательность рынка.

В целом, аналитики «Метриум Групп» отмечают, что за последние три года на рынке загородной недвижимости наблюдается стабильная ситуация выхода новых поселков, но с тенденцией к некоторому снижению. В период 2010-2012 гг. на рынок вышло порядка 165 поселков.

«С уменьшением числа новых проектов растет доля готовых поселков, выставленных на продажу: в 2013 году эта доля выросла с 40% до 64% по сравнению с годом ранее, - отмечает Анна Соколова. - Мы полагаем, что в настоящее время на рынке начинает проявляться тенденция удлинения сроков экспозиции коттеджных поселков. Если в период 2010-2011 гг. основным драйвером продаж на рынке жилой недвижимости был эффект отложенного спроса после кризисного периода, что сопровождалось в том числе небольшим ростом цен, то в настоящее время стало отчетливо понятно, что фактор отложенного спроса исчерпан. Замедление темпов прироста доходов населения выражается в некотором спаде темпов продаж на рынке, в результате чего рынок вновь вступил в фазу стагнации, о чем говорит в том числе и коррекция цен вниз в среднем на 4-7% по сравнению с 2011 годом».

«Мы видим, что после присоединения территорий Московской области к Новой Москве интерес многих застройщиков сместился в сторону девелопмента многоквартирной недвижимости, этим можно объяснить некоторое снижение выхода новых поселков на рынок», - комментирует ситуацию Анна Соколова.

По мнению экспертов, общий объем выхода нового предложения в период 2013-2015 гг. повторит тенденции последних лет и не превысит показатель 40-60 поселков в год или около 4 400 – 7 500 единиц домовладений. Резкого роста объемов предложения в связи с замедлением развития рынка не предвидится.

«По нашим оценкам, основными тенденциями рынка коттеджных поселков в ближайшие два года станет повышение сроков реализации поселков, в связи с некоторым спадом покупательской активности, - резюмирует Анна Соколова. - Как следствие подобного тренда, стоит ожидать некоторой коррекции ценовых параметров в сторону понижения или практически нулевого прироста уровня цен (0-2% в год). Мы считаем, что сегмент эконом-класса и, прежде всего, сектор предложения таунхаусов в условиях стагнирующего рынка, а также преобладания скорее негативных тенденций, получит наибольший импульс развития как наиболее низкобюджетное предложение на рынке. Кроме того, в новом предложении коттеджных поселков по-прежнему будет доминировать предложение участков без подряда. Также развитие получит тенденция сокращения площадей домовладений, отчетливо проявляющаяся в посткризисный период».