Уступка прав: на что обратить внимание в договоре?

Что делать, если вы определились с выбором новостройки, а квартиры в ней, оказывается, уже все распроданы? В таком случае можно узнать, кто из владельцев квартир продает свою недвижимость по договору уступки прав. Как и любой другой договор, договор уступки прав имеет свои тонкости, на которые следует обратить внимание. Об особенностях такой сделки рассказывают специалисты ГК «МИЦ».

Основная часть тех, кто продает квартиры в новостройках по договору уступки прав требования, это инвесторы, изначально покупавшие один или несколько объектов недвижимости с целью дальнейшей перепродажи. Однако уступать право требования могут и такие дольщики, кто изначально покупал квартиру для собственного проживания. К ним, например, относятся ипотечные заемщики, которые не могут больше выплачивать ипотеку, или же просто покупатели, у которых изменились планы – например, появилась возможность купить квартиру большей площади.

Необходимо учитывать, что продавец, который реализует квартиру по «уступке», в свое время мог заключить с застройщиком как ДДУ, так предварительный договор купли-продажи. «Если продавец заключал не ДДУ, а предварительный договор купли-продажи, то к новому покупателю переходит не право требования квартиры, а право заключения основного договора купли-продажи», – замечает руководитель юридического департамента ГК «МИЦ» Дарья Погорельская. Второй случай – намного более рискованный, ведь предварительный договор купли-продажи таит в себе одну из основных опасностей покупки квартиры в новостройке – риск двойных продаж. Дело в том, что предварительный договор, в отличие от ДДУ, не подвержен процедуре обязательной государственной регистрации, а потому застройщик может заключить неограниченное количество предварительных договоров на одну и ту же квартиру. В такой ситуации у нового покупателя практически полностью отсутствуют гарантии, что девелопер по прошествии определенного времени заключит с ним основной договор купли-продажи. Именно поэтому большинство экспертов по недвижимости рекомендуют покупателям квартир в новостройке избегать заключения предварительных договоров или покупок прав заключения основного договора у продавцов, которые зафиксировали отношения с застройщиком посредством предварительного договора.

ДДУ, а также все дополнительные соглашения и договор уступки прав по нему проходят обязательную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, что практически сводит на нет возможность проведения каких-либо махинаций в отношении прав на объект долевого участия при их передаче. Поэтому новый покупатель должен особое внимание уделить документам, на основании которых сам цедент (лицо, уступающее право требования) имеет право на данный объект.

Некоторые потребители избегают покупки нового жилья по договору уступки прав требования, опасаясь, что данный объект находится в залоге у банка. «Чтобы проверить, оправданы ли подобные опасения, необходимо взять справку из ЕГРП, в которой указано, находится ли данная квартира под ипотечным или каким-либо иным обременением», - сообщает Дарья Погорельская.

Что касается самого договора уступки прав, то в нем обязательно должны быть указаны предмет уступки (адрес, количество комнат, метраж и т.п.), а также его стоимость.

При заключении договора цессии необходимо выяснить, была ли цена договора, который «первичный» покупатель заключал с застройщиком, полностью им выплачена. По словам Дарьи Погорельской, статья 11 Федерального Закона №214 гласит, что уступка прав требования разрешена только в том случае, если участник долевого строительства полностью уплатил цену договора. Если у «первичного» покупателя имеется долг, он обязан сообщить об этом новому покупателю, на которого в таком случае и переводятся обязательства по выплате долга.

И, наконец, покупатель недвижимости по договору уступки права должен знать, что если цедент с застройщиком заключал предварительный договор купли-продажи, то и сам договор цессии не должен проходить государственную регистрацию. В случае же, если цедент заключал ДДУ, договор уступки должен быть зарегистрирован в органах, осуществляющих государственную регистрацию на недвижимое имущество и сделок с ним.