16.10.2012 13:12
Новости.
Просмотров всего: 2210; сегодня: 1.

Государство хочет сдавать населению жилплощадь в лизинг, а готов ли рынок?

Практику аренды квартиры с последующим выкупом проще встретить в деятельности крупных промышленных предприятий и властных органов муниципалитетов, чем среди частников на рынке недвижимости, хотя в целом данная форма отношений собственности в России развита крайне слабо.

Применение этой нормы правовых отношений можно считать по пальцам. ОАО «Тольяттиазот», помимо успешной работы на рынке аммиачных удобрений, реализует жилищную программу, по которой сотрудники завода получают в построенных домах новые квартиры в аренду с правом выкупа. В Нижнем Новгороде администрация города выделила для сотрудников полиции трехкомнатные квартиры в аренду на пять лет с правом последующего выкупа. Несколько месяцев назад руководители Министерства регионального развития РФ высказывали мысль о том, что государство собирается выделять жилье для отдельных категорий граждан, по своим социальным обязательствам перед ними, только в социальный найм или в аренду с возможностью последующего выкупа. Об особенностях аренды с последующим выкупом жилой недвижимости рассказывают специалисты ГК «МИЦ».

Аренда с последующим выкупом, она же – лизинг – сейчас является редким видом сделок на рынке жилой недвижимости, чему есть целый ряд объяснений. В первую очередь, клиенты сравнивают лизинг недвижимости с приобретением квадратных метров жилья по договору ипотеки. Разница между двумя этими видами существенная – в отношении к праву собственности. Ипотека после завершения строительства жилья на первичном рынке, если, конечно, был подписан договор о долевом участии или он был переуступлен, практически сразу делает гражданина собственником квартиры, он заселяется в нее, уже будучи законным владельцем имущества, и начинает возвращать долг банку-кредитору. При лизинге же право собственности человек получает только после многогодичных ежемесячных арендных выплат. В этом заключается основной риск арендатора при сделках по аренде квартиры с последующим выкупом.

Поэтому обычно лизинг жилой недвижимости практикуется в тех случаях, когда арендатор и арендодатель сотрудничают уже много лет, и квартиросъемщик успел обустроить квартиру на свой вкус, обзавелся связями, врос в коммуникации, социализировался в том районе, где он уже существенное время снимает жилье, начал доверять арендодателю. Или изначально доверял ему из-за родственных, дружеских связей. Но при той мобильности жизни москвича, которая сейчас существует в столице, такие отношения редки. Средний срок аренды жилья в Москве мал, ведь при подписании договора аренды на срок более 1 года, его необходимо обязательно регистрировать в государственных учреждениях, чего многие арендодатели хотят избежать. Смена мест проживания для арендаторов напоминает броуновское движение. Поэтому дорасти до лизинга жилой недвижимости простая аренда пока не в состоянии.

Для застройщика-арендодателя и продавца, в одном лице, такой вид сделок на рынке жилой недвижимости малопривлекателен по целому ряду факторов. Во-первых, тем, что полную стоимость квартиры арендатор покроет ежемесячными арендными платами за слишком длительный период. Во-вторых – в аренду надо предлагать не только введенную в эксплуатацию квартиру, но и обеспеченную коммуникациями, с ремонтом «под ключ». А по договору ипотеки клиент получает голую коробку и сам занимается дальнейшим насаждением в нее всех бытовых удобств, с последующим ремонтом, отделкой. Затрат для строителей при ипотеке меньше. В-третьих, строители не хотят рисковать с возможными неплатежами и последующими судебными разборками по выбиванию долгов – это не их профиль. Компании-застройщики не желают в своих новостройках сдавать в аренду квартиры с последующим выкупом. Для них тоже это сейчас не выгодно, есть риски.

«Программы по предоставлению квартиры в аренду с последующим выкупом обязывают строительные компании к тому, что от них по данной схеме требуется проводить ремонт на жилой площади для сдачи ее в лизинг,- говорит Инна Игнаткина, руководитель отделения «МИЦ-Недвижимость» (ГК «МИЦ»). – Современная практика такова, что подавляющее количество квартир застройщики продают еще до окончания строительства – им просто нечего отдавать в лизинг».

Сделок по лизингу жилой недвижимости настолько мало, что правил делового оборота в этой области просто нет, еще один характерный показатель – никак не определен механизм формирования цен.

Если все-таки арендатор и арендодатель найдут друг друга на невспаханной ниве лизинга жилой недвижимости, то при заключении договора необходимо понимать его смешанную содержательную часть – в нем будут присутствовать элементы договора аренды и договора купли-продажи имущества.

Изменят ли положение вещей усилия государства, если оно всерьез решит перевести выделение жилья отдельным категориям граждан из режима предоставления права собственности на нее в режим лизинга, пока прогнозировать сложно, но стоит отметить, что в некоторых зарубежных странах лизинг жилой недвижимости развит гораздо больше, нежели в России. Значит, в нашей стране есть, куда развиваться.


Ньюсмейкер: Группа компаний МИЦ — 1539 публикаций
Поделиться:

Интересно:

Олег Газманов отобрал 102 конкурсанта для музыкального проекта
15.01.2025 23:13 Новости
Олег Газманов отобрал 102 конкурсанта для музыкального проекта
13 января на площадке Президентского фонда культурных инициатив (ПФКИ) состоялось заседание жюри проекта Олега Газманова «Родники.Дети». Оно определило предварительный состав финалистов этого сезона. Ими стали более 100 талантливых детей. Приём заявок был закрыт 1 декабря. В конкурсе могли...
Нововведения в законодательстве для МСП в 2025 году
15.01.2025 18:32 Консультации
Нововведения в законодательстве для МСП в 2025 году
Начало 2025 года сопровождает ряд нововведений, которые напрямую касаются представителей малого и среднего предпринимательства. Важно не пропустить эти изменения, чтобы работать в соответствии с обновленными нормами и правилами.  В первую очередь речь идет о налогах и взносах:  ...
Оценку школьных знаний россиян по истории дали в ВЦИОМе
15.01.2025 15:14 Аналитика
Оценку школьных знаний россиян по истории дали в ВЦИОМе
Всероссийский центр изучения общественного мнения (ВЦИОМ) представил результаты опроса по оценке школьных знаний россиян по истории. Предмет, который важно знать Согласно августовскому опросу, история входит в тройку самых полезных школьных предметов по версии россиян (30%), уступая математике...
К 300-летию русского полководца Петра Румянцева-Задунайского
15.01.2025 09:03 Персоны
К 300-летию русского полководца Петра Румянцева-Задунайского
Петр Александрович Румянцев-Задунайский родился 4 (15) января 1725 года в Москве в семье военного и дипломата, генерал-майора (в будущем генерал-аншефа) Александра Ивановича Румянцева, который принадлежал к старинному дворянскому роду, известному с XIV в. Мать будущего полководца, Мария...
Даша Севастопольская – первая в мире фронтовая сестра милосердия
14.01.2025 09:25 Персоны
Даша Севастопольская – первая в мире фронтовая сестра милосердия
Прежде чем повести рассказ о Даше Севастопольской, кратко напомним главные события Крымской войны 1853–1856 годов[1]. Поводом к войне послужил спор между Православной и Католической церквами о праве обладания святыми землями в Палестине. Россия стремилась утвердить свою роль покровителя...